福井県司法書士会

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ご相談Q&A

家・土地に関する事

不動産の登記に関する業務を承っています。

  • 土地や建物を売った(買った)
  • 土地や建物を贈与した
  • 土地や建物を担保にお金を貸したい(借りたい)
  • 土地や建物を相続した

不動産登記とは?

 不動産登記とは、不動産(土地や建物)の所在、地番や家屋番号、面積、種類、構造等の物理的状態を公示するとともに、その不動産についての相続や売買、あるいは抵当権等の内容を法務局に備えられている登記簿で公示して、不動産の売買や不動産担保により融資をしようとする人達が安全に取引できるようにするための制度です。法務局(登記所)には不動産ごとに登記簿が備え付けられています。
 登記簿の形式は大きく分けて不動産の物理的な状態が登記されている項目(表題部)、権利に関する登記がされている項目(権利部)とで構成され、さらに権利部は所有権の登記がされている項目(甲区)、所有権以外の権利の登記(抵当権等)がされている項目(乙区)からなっています。
 司法書士は権利部に関する登記を依頼者の代理人として法務局に申請します。A所有の甲不動産をBに売却する事例であればAが現在所有者と記載されている甲不動産登記簿の内容を平成○○年○○月○○日の売買により○○市○○町○○丁目○○番○○号のBさんが買い受けて現在の所有者はBになった旨を登記簿に登記するように法務局に登記申請書を提出します。申請書には法律で規定されている書類を添付し一定金額の収入印紙を貼付します。

権利証、登記識別情報とは?

 権利証とは、所有権移転や所有権保存、抵当権設定等、権利を取得した際にできる登記済証のことで法務局の受付番号及び日付が記載され福井地方法務局登記済の押印がある書類です。原則として登記義務者(登記申請により不利益を受ける者)は登記申請の際に当該不動産の権利書を提出する仕組みですので非常に重要な書類といえます。福井県内の法務局では、現在は権利書の替わりに登記識別情報が法務局から交付される取扱いがなされています。
 登記識別情報とは、12桁の数字とアルファベットからなる暗証番号のようなもので、登記識別情報通知書に記載され、目隠しシールが貼られています。改めて登記申請を行う場合は目隠しシールを剥がし12桁の暗証番号そのものを法務局に提供します。よって登記識別情報通知書のシールを剥がされ12行の英数字が第三者に知られるということは従前の権利書が盗まれることと同じ意味となります。
 よって登記申請を行う場合は、権利書又は登記識別情報のいずれかが必要になることがあります。

権利証、登記識別情報を紛失した場合は?

 所有権移転登記等の申請を行い登記手続が完了すると登記権利者(土地等の買い主又は相続人等)には法務局より権利証又は登記識別情報(以下権利書等といいます。)が交付されますが、その後当該権利証等を使用して登記申請を行う場面で権利証等の紛失に気が付く場合があります。このようなときは次の方法により登記申請を行います。
 1つは事前通知制度を利用する方法です。事前通知制度とは登記申請がなされた法務局より登記義務者(権利証等を紛失した人)に対して本人のみが受け取れる郵便書類を送付され、その書類に本人の実印を押印して一定期間内に法務局に郵送又は持参すれば登記手続が進行し登記が完了するものです。
 次に司法書士等による本人確認情報を登記申請に添付する方法です。本人確認情報とは司法書士等が運転免許証等により本人を確認した旨の書類です。この書類を申請書に添付すれば、上記の事前通知を省略して登記手続を行うことができます。  以上により権利証又は登記識別情報がなくても登記申請は可能ですが、重要書類であることには替わりがないので紛失には十分注意して下さい。

不動産の売買を行うときは?

 不動産の売買を行う場合に限りませんが不動産と取引を行う場合まず法務局で登記事項証明書(登記簿謄本)を取得して、現在の登記上の名義人や抵当権などの担保権設定の登記がなされていないか確認します。
 抵当権とは金融機関からお金を借りる際に不動産の上に設定する権利で借入をした金額、利息、債務者、抵当権者(債権者)を公示します。この登記がなされたままですと、せっかく自分の名義にしても、抵当権に基づく競売により所有権を失ってしまうことになりかねません。ですから通常は、抵当権の設定登記がされている不動産の売買を行うときは抵当権を抹消する登記を行った後に売買による所有権の移転登記を申請します。
 売買等による所有権移転登記申請には、原則として(1)不動産権利書又は登記識別情報(2)売り主の印鑑証明書(3)買い主の住民票(4)売買の事実を証する書面(登記原因証明情報)(5)委任状が必要です。不動産の固定資産評価額に基づいた一定金額の収入印紙が必要になりますので不動産の固定資産評価証明書も必要です。
 また農地(畑、田)の売買には農地法許可書が必要になります。
 登記完了後に登記識別情報通知書が法務局から交付されます。

建物を新築したときは?

 家を新築したときは、最初に建物表題登記をすることになります。これは、主に建物の物理的状況を公示するもので、新築不動産の登記簿が新たに作られ所在、家屋番号、種類、構造、床面積、所有者等が登記されます。
 この建物表題登記が済むと次に司法書士が所有権保存登記を申請することになります。建物保存登記に必要な書類は、(1)所有者の住民票、(2)委任状、(3)住宅用家屋証明書などです。保存登記は、所有権の登記のされていない土地や建物にされる初めての所有権登記であり、保存登記完了後に登記識別情報が作成されます。
 そして、この所有権の登記を基に様々な権利の登記がなされます。例えば、建物の建築資金について金融機関から融資を受けた場合などに、担保として抵当権設定登記をします。抵当権設定登記が完了すると金融機関用に登記識別情報通知書が交付されます。

住所が変わったときは?

 登記簿に所有者として登記されている人の住所は、転居したとしても自動的に変更されるわけではありませんので当事者が自ら登記の申請をする必要があります。登記簿の住所を変更する登記には、(1)登記簿上の住所から現在の住所に移転したことがわかる資料(現在の住民票、住民票の除票、戸籍の附票等)(2)委任状に基づいて登記名義人住所移転登記を申請します。売買登記などと違い登記識別情報は通知されません。

住宅ローンを返済したときは?

 土地・建物に設定登記がされている抵当権は、万が一借入金の返済が不可能となった場合に抵当権者設定登記がされている不動産を競売しその代金から残りの住宅ローンを回収する目的のため登記されています。その債務は、住宅ローンの返済が終わったとしても登記簿上の抵当権は、当事者が登記申請をして抹消手続をしないとそのまま残ってしまいろいろな不都合が生じてきます。
 例えば、抵当権者が行方不明になると、一定の法定手続をとる必要が生じ、手続が煩雑なものになってしまいます。その土地・建物に新たなローンのための抵当権設定や、売却の必要が生じた場合には、貸主や買主からこの消滅になった抵当権の抹消を要求されることになります。
 そこで、住宅ローンの返済が終わった際には、抵当権の抹消手続はお早めにされることをお勧めします。登記申請には、(1)金融機関の抵当権設定権利書又は登記識別情報、(2)金融機関からの解除証書、(3)金融機関及び住宅の所有者からの委任状が基本的に必要です。売買登記などと違い登記識別情報は通知されません。


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